L’acquisto di un immobile con abuso edilizio è una problematica diffusa nel mercato immobiliare italiano. La legge stabilisce l’obbligo di indicare, nel rogito, il titolo edilizio a pena di nullità della compravendita. In questo articolo analizzeremo i rischi legali e finanziari per entrambe le parti coinvolte nell’operazione, esaminando un caso pratico e le recenti sentenze della Corte di Cassazione.
INDICE
Qual è il ruolo del notaio nella compravendita di un immobile con abuso edilizio?
Come si tutela l’acquirente nel caso di un immobile con abuso edilizio?
Come agire in caso di falsa indicazione del titolo edilizio?
Come distinguere tra difformità totali, parziali o variazioni essenziali?
Quali precauzioni possono essere prese prima dell’acquisto di un immobile con abuso edilizio?
È possibile rogitare un immobile con abuso edilizio?
Prendiamo come esempio il caso di Tizio, che intende acquistare un immobile con un piccolo ampliamento di cubatura non conforme al titolo abilitativo. La domanda che sorge spontanea è se sia possibile rogitare l’immobile con il consenso di entrambe le parti, venditore e acquirente.
La Corte di Cassazione a sezioni unite con la sentenza del 22 marzo 2019, n. 8230, ha precisato che la nullità per violazione della normativa urbanistica non si estende all’ipotesi in cui sia menzionato il titolo abilitativo edilizio, ma la costruzione sia difforme rispetto a quanto autorizzato.
In buona sostanza, la vendita di un immobile con abuso edilizio non è nulla; è nulla solo la vendita nel cui contratto non venga menzionato il titolo edilizio.
Quindi, nel caso di Tizio, è possibile procedere con la rogito, ma sarà fondamentale che il notaio informi adeguatamente le parti coinvolte sulle conseguenze dell’atto.
Quali rischi corrono venditore e acquirente dopo il rogito?
Se l’atto di vendita viene regolarmente stipulato senza la menzione del titolo edilizio, l’atto steso è nullo, sicché l’acquirente può chiedere in qualsiasi momento la restituzione dei soldi spesi.
Per l’abuso edilizio invece il venditore rischierà sanzioni penali (conseguenti al reato urbanistico) e amministrative quali l’ordine di demolizione.
L’acquirente che accetta di acquistare l’immobile non conforme al titolo menzionato rischia l’abbattimento della parte abusiva e l’ordine di rimettere in pristino stato lo stesso, in conformità al progetto legittimamente assentito.
Qual è il ruolo del notaio nella compravendita di un immobile con abuso edilizio?
Il notaio ha il dovere di informare e chiarire alle parti le conseguenze dell’atto che andranno a stipulare. Nel caso di Tizio, il notaio dovrà spiegare chiaramente i rischi legali e finanziari legati all’acquisto dell’immobile con abuso edilizio, mettendo l’acquirente in condizione di svolgere ogni opportuna indagine in merito alla dichiarazione resa dal venditore.
Come si tutela l’acquirente nel caso di un immobile con abuso edilizio?
La normativa in tema di abusivismo edilizio ha come finalità anche quella di informare l’acquirente, che è messo in condizione di svolgere ogni opportuna indagine in merito alla dichiarazione resa dal venditore, al fine di verificare l’effettiva conformità della costruzione realizzata rispetto al titolo abilitativo dichiarato in atto dall’alienante stesso.
Se l’acquirente è disposto a rischiare la sanzione amministrativa (eventualmente anche demolitoria), egli può acquistare validamente un edificio realizzato (anche) in totale difformità rispetto al progetto assentito, ferma la doverosità dell’informazione dell’acquirente da parte del notaio.
Come agire in caso di falsa indicazione del titolo edilizio?
Se nel caso di Tizio, gli estremi del titolo edilizio fossero indicati in modo falso, ci si troverebbe di fronte a una nullità non confermabile. In tale situazione, l’acquirente avrebbe la possibilità di far valere i propri diritti per ottenere la risoluzione del contratto e il risarcimento dei danni subiti a causa della falsa indicazione.
Come distinguere tra difformità totali, parziali o variazioni essenziali?
La Corte di Cassazione evidenzia l’irrilevanza delle difformità costruttive ai fini della validità dell’atto, senza distinguere tra difformità totali o parziali o variazioni essenziali. In particolare, la difformità edilizia non rileva, agli effetti della validità dell’atto, quando non dia luogo alla creazione di una unità immobiliare autonoma, ossia di un volume edilizio indipendente da quello regolarmente assentito, suscettibile di separata utilizzazione.
Quali precauzioni possono essere prese prima dell’acquisto di un immobile con abuso edilizio?
È importante per l’acquirente informarsi adeguatamente e svolgere tutte le opportune indagini prima di procedere all’acquisto di un immobile con abuso edilizio. Tra le azioni consigliate ci sono:
richiedere al venditore la documentazione relativa al titolo abilitativo edilizio e verificarne l’autenticità;
effettuare un sopralluogo con un tecnico esperto per valutare la conformità della costruzione rispetto al titolo abilitativo;
chiedere al notaio di verificare la regolarità dell’immobile dal punto di vista urbanistico e catastale. Il notaio è responsabile nel caso in cui rogiti una vendita senza la menzione del titolo edilizio.
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